Osvaldo Botta
Director de Botta Campos & Estancias
Martillero y Corredor Público Rural
El mapa de los valores de la tierra rural argentina está cambiando. Y quienes seguimos analizando los campos con los mismos parámetros de hace treinta años corremos el riesgo de no advertir una transformación importante en el mercado inmobiliario rural.
Durante décadas escuchamos una frase muy conocida entre los hombres de campo:
«Cuando Buenos Aires se ahoga, La Pampa brilla».
Aquella expresión hacía referencia a los ciclos de lluvias que favorecían a determinadas regiones mientras complicaban a otras. Sin embargo, lo que antes podía interpretarse como una situación circunstancial hoy merece un análisis mucho más profundo.
En mis recorridas por distintas provincias argentinas, observando establecimientos, evaluando suelos, conversando con productores y participando en operaciones inmobiliarias rurales, vengo advirtiendo un fenómeno que considero fundamental para entender el presente y el futuro del valor de la tierra: las condiciones climáticas, junto con los cambios tecnológicos y productivos, están modificando la competitividad de distintas regiones rurales.
Y cuando cambia la capacidad productiva de un establecimiento, también puede cambiar su valor inmobiliario.
La Pampa: cuando las condiciones productivas modifican el valor de la tierra
Históricamente, una de las principales limitaciones de amplias zonas de La Pampa fue la disponibilidad y regularidad de las precipitaciones.
No necesariamente la calidad de sus tierras.
La provincia cuenta con excelentes pastizales naturales, suelos con importante aptitud ganadera y regiones donde se produce carne vacuna de extraordinaria calidad.
Sin embargo, la variabilidad de las lluvias fue durante mucho tiempo un factor determinante al momento de evaluar el potencial económico de numerosos establecimientos.
En los últimos años, determinadas zonas han atravesado períodos con condiciones hídricas diferentes a las que históricamente condicionaban su desarrollo productivo. A esto se suman los avances tecnológicos, la incorporación de nuevas prácticas de manejo y una mejor planificación de los sistemas ganaderos y agrícolas.
En el lenguaje cotidiano del campo solemos hablar del corrimiento de las isobaras, aunque para estudiar la distribución de las precipitaciones el concepto técnico correspondiente es el de las isoyetas.
Esta distinción no es menor: entender cómo se distribuyen las lluvias, su frecuencia y su comportamiento a lo largo del tiempo resulta mucho más importante que observar solamente los milímetros acumulados.
En determinadas regiones pampeanas, establecimientos que tradicionalmente se evaluaban casi exclusivamente por su capacidad de cría hoy pueden ofrecer alternativas de recría, engorde, implantación de pasturas e incluso agricultura.
Por supuesto, estas posibilidades dependen de cada establecimiento, sus suelos, su ubicación y sus condiciones particulares.
Pero hay una cuestión económica que resulta evidente: cuando una hectárea amplía sus posibilidades productivas, también puede aumentar su atractivo para el inversor.
¿Por qué algunos campos de La Pampa compiten con los de la Cuenca del Salado?
Durante décadas, los campos ganaderos de la Cuenca del Salado, en la provincia de Buenos Aires, fueron una referencia fundamental para el mercado inmobiliario rural argentino.
Su tradición ganadera, su cercanía a importantes centros de comercialización y su reconocimiento dentro del mercado les otorgaron una posición destacada.
Sin embargo, considero que hoy esa comparación merece una revisión más profunda.
En determinadas zonas de La Pampa encontramos establecimientos que combinan una excelente aptitud ganadera con posibilidades agrícolas y forrajeras que no siempre están presentes en los campos bajos típicos de cría de la Cuenca del Salado.
Esto plantea una pregunta que todo inversor debería hacerse:
¿Por qué un establecimiento con mayor diversificación productiva debería valer necesariamente menos que otro cuya principal actividad está concentrada en la cría vacuna?
La respuesta ya no puede basarse exclusivamente en la tradición, la ubicación provincial o los valores históricos.
Hay que analizar variables concretas:
Aptitud y calidad de los suelos.
Receptividad ganadera y capacidad de carga.
Disponibilidad y distribución de las precipitaciones.
Posibilidades de agricultura, recría y engorde.
Infraestructura, accesibilidad y estado de las instalaciones.
Estabilidad productiva y riesgos climáticos.
Capacidad de generar ingresos y rentabilidad.
La tierra no debería valer más simplemente por encontrarse en una provincia determinada.
Debería valer en función de su capacidad productiva, sus posibilidades económicas y los riesgos que implica desarrollarla.
El exceso de agua también tiene un costo inmobiliario
Mientras determinadas regiones pueden beneficiarse de mejores condiciones de disponibilidad hídrica, otras enfrentan problemas asociados a los excesos de agua.
Un campo inundado o con anegamientos prolongados puede perder superficie productiva, reducir su receptividad ganadera, dificultar la circulación de hacienda y generar importantes costos de mantenimiento.
Por eso, no alcanza con decir que una región recibe más milímetros anuales.
Lo verdaderamente importante es cómo se distribuyen esas precipitaciones, qué capacidad tienen los suelos para absorberlas y aprovecharlas, cómo responde el establecimiento ante los excesos y qué riesgos presenta cada zona.
La disponibilidad de agua es una riqueza, pero su exceso también puede convertirse en una limitación económica.
Esta es una de las razones por las cuales una tasación rural seria no puede basarse únicamente en promedios climáticos o referencias generales de mercado.
Hay que conocer el establecimiento y comprender cómo funciona productivamente.
La carne de La Pampa: un patrimonio productivo que merece reconocimiento
Hay otro aspecto que considero fundamental y que muchas veces no recibe el reconocimiento que merece.
La Pampa tiene una identidad ganadera extraordinaria.
Sus campos naturales, la diversidad de sus pastizales y una larga tradición de producción bovina permiten desarrollar sistemas ganaderos con características particulares.
Personalmente, considero que la carne producida sobre determinados pastizales naturales pampeanos tiene características de sabor y calidad extraordinarias, capaces de competir con las mejores carnes argentinas.
No es solamente una cuestión económica.
Es una combinación de naturaleza, manejo ganadero, tradición y conocimiento transmitido durante generaciones.
Ese patrimonio productivo también forma parte del valor de la tierra y de la identidad de una región que merece seguir ganando protagonismo dentro del mercado ganadero argentino.
Formosa: otra región donde la relación entre tierra y capacidad ganadera merece atención
Ahora bien, si buscamos oportunidades donde la inversión en tierra por cada vaca que un establecimiento puede sostener resulte especialmente atractiva, considero que debemos ampliar nuestra mirada hacia el norte argentino.
Y particularmente hacia Formosa.
En determinados establecimientos ganaderos de esa provincia todavía podemos encontrar relaciones entre el precio de la hectárea y la capacidad de carga que merecen un análisis muy serio.
Es lo que habitualmente explico con una pregunta sencilla:
¿Cuántos dólares tengo que invertir en la tierra que pisa cada vaca?
Para mí, este es uno de los indicadores más interesantes al momento de comparar inversiones inmobiliarias rurales entre distintas regiones.
No se trata solamente de conocer cuánto cuesta una hectárea, sino de comprender qué capacidad productiva ofrece en relación con el capital necesario para adquirirla.
Naturalmente, también debemos considerar los costos de desarrollo, el manejo del agua, la infraestructura, la sanidad animal, los riesgos climáticos y la eficiencia del sistema productivo.
Una hectárea económica no necesariamente representa una buena inversión. Pero cuando la relación entre el valor de la tierra y su capacidad ganadera es favorable, aparece una oportunidad que ningún inversor debería descartar sin estudiarla.
Formosa presenta características y desafíos propios, muy diferentes de los de La Pampa y la Cuenca del Salado. Precisamente por eso, merece un análisis independiente y no una comparación basada únicamente en el precio por hectárea.
¿Los campos de La Pampa llegaron para quedarse en estos valores?
Mi visión es que la mayor consideración que están recibiendo numerosos establecimientos pampeanos responde a factores productivos que van mucho más allá de una moda inmobiliaria.
Sin embargo, no debemos confundir una tendencia de mercado con una garantía de que las precipitaciones continuarán aumentando o de que los precios nunca retrocederán.
El clima tiene ciclos, las sequías siguen existiendo y el valor de la tierra también depende de la economía, la ganadería, los precios agrícolas, el crédito y la demanda de los inversores.
Lo que sí considero fundamental es que ya no podemos tasar un campo de La Pampa utilizando automáticamente los mismos criterios de hace treinta años.
Tampoco podemos suponer que un campo de la Cuenca del Salado debe valer más simplemente por encontrarse en la provincia de Buenos Aires.
Cada establecimiento merece un análisis individual, técnico y comercial.
La tierra está cambiando. Nuestra manera de valorarla también debe cambiar.
El futuro del mercado inmobiliario rural argentino está en las oportunidades que todavía no vemos
Después de tantos años recorriendo campos argentinos, tengo una convicción cada vez más fuerte: las grandes oportunidades inmobiliarias rurales no siempre se encuentran donde históricamente estuvieron los precios más altos.
Muchas veces aparecen donde cambian las condiciones productivas, donde la tecnología permite superar antiguas limitaciones o donde el mercado todavía no terminó de reconocer el verdadero potencial de una región.
La Pampa es un ejemplo de esa transformación.
Formosa puede representar otra oportunidad, con características, posibilidades y desafíos completamente diferentes.
Y la Cuenca del Salado sigue siendo una región ganadera fundamental, aunque ya no debería considerarse automáticamente como la referencia superior para cualquier campo de cría.
El inversor inteligente no compra solamente hectáreas. Compra capacidad productiva, posibilidades de crecimiento y una perspectiva de construcción patrimonial a largo plazo.
Por eso sigo recorriendo el país.
Porque para entender cuánto vale un campo no alcanza con mirar una pantalla, una estadística o un aviso de venta.
Hay que caminarlo, conocerlo, interpretar su naturaleza y comprender qué puede producir hoy y qué podría producir mañana.
¡Hola, soy Botti!